上海动迁安置房价格优势明显，一直是刚需买家重点关注的房源类型，但它和普通商品房限售政策完全不同，很多人混淆 3 年、5 年规则，踩坑频发。动迁房存在两套上市判定标准，满足其一即可过户，同时限售期内交易暗藏不小风险。本文梳理上海现行动迁安置房上市年限、限售限制、豁免情形及税费要点，供买房、卖房的业主参考。

一、两套判定标准，满足任意一条就能正常交易过户

小产证（不动产权证）发证日期满 3 年 从产证登记日算起，满 3 年，可转让、抵押。

同时满足两个 3 年可提前上市

开发商大产证（新建商品房首次登记）满 3 年

动迁补偿安置协议签订满 3 年 

二、限售限制内容

1.在限售期内：不得转让（买卖、赠与）、不得抵押

2.例外情况（不受限售限制）：

继承（非交易过户）

法院司法裁定、判决过户

安置区政府回购安置房源上海市人民...

提醒：私下签 “动迁房预售合同”（限售期签合同、等满 3 年再过户）合同本身民事上有效，但无法登记过户，风险极高：房东一房多卖、查封、债务、涨价违约等，实务纠纷非常多。

三、交易税费

动迁房满 3 年上市后：

增值税：免征（动迁安置房天然免增值税，不受是否满二影响）

个税：看是否满五唯一；不唯一 1%

契税：按买家首套 / 二套正常征收

四、和普通商品房限售区分

上海普通商品住房是网签之日起限售 5 年；动迁安置房是上面这套独立的 3 年规则，两套体系，不要混在一起。

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